Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania

Umowa przedwstępna, znana także jako umowa przedumowna, jest istotnym instrumentem prawny stosowanym w wielu dziedzinach, w tym w nieruchomościach, biznesie oraz prawie cywilnym. Artykuł ten koncentruje się na głównych aspektach umowy przedwstępnej, jej znaczeniu oraz kluczowych kwestiach, które warto rozważyć przed jej zawarciem.

W kontekście prawnym umowa przedwstępna pełni funkcję umowy przygotowawczej, która ma na celu zabezpieczenie praw i obowiązków stron w okresie poprzedzającym zawarcie głównej umowy. Omówimy jej podstawowe cechy, takie jak forma prawna, wymagania formalne oraz rodzaje umów przedwstępnych stosowane w różnych sytuacjach prawnych.

Artykuł szczegółowo przeanalizuje również klauzule umowy przedwstępnej, takie jak warunki zawieszające, terminy realizacji, zobowiązania stron oraz sankcje za niewykonanie umowy. Skupimy się na roli notariusza w procesie zawierania umowy przedwstępnej oraz na możliwościach odstąpienia od umowy i jej skutkach prawnych.

Następnie przejdziemy do praktycznych aspektów stosowania umowy przedwstępnej w różnych kontekstach, od transakcji nieruchomościowych, przez sprzedaż przedsiębiorstw, po umowy dotyczące dziedziczenia lub dzierżawy. Przedstawimy również najnowsze zmiany legislacyjne i sądowe dotyczące umowy przedwstępnej oraz najlepsze praktyki w jej stosowaniu.

>> Czytaj także: Ubezpieczenie pomostowe – czym jest i po co jest nam potrzebne? Jak uzyskać zwrot ubezpieczenia pomostowego?

Co to jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna kupna/sprzedaży mieszkania jest kluczowym dokumentem prawnym, który formalizuje zobowiązanie stron do zawarcia przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości. Jest to ważny etap procesu transakcyjnego, który zapewnia pewność prawna obu stronom, określając warunki i termin zawarcia ostatecznej umowy. Umowa przedwstępna, zwana także umową rezerwacyjną, jest dokumentem, który ustala warunki przyszłej transakcji sprzedaży mieszkania. Nie jest ona równoznaczna z umową sprzedaży, ale stanowi jej zapowiedź i zobowiązanie stron do jej zawarcia w określonym czasie. Umowa ta może być zawarta ustnie, jednak dla zapewnienia pewności prawnej zaleca się sporządzenie jej na piśmie.

>> czytaj również: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

1. Dane stron umowy: Umowa powinna jasno określać dane identyfikacyjne obu stron, czyli zarówno sprzedającego, jak i nabywcy. W przypadku dewelopera ważne jest podanie informacji o firmie, jej siedzibie, oraz innych danych rejestracyjnych. Dla osoby fizycznej konieczne jest podanie imienia, nazwiska, adresu zamieszkania i numeru PESEL.
2. Przedmiot umowy: Dokładny opis nieruchomości podlegającej sprzedaży, w tym jej lokalizacja, metraż mieszkania, liczba pokoi, piętro oraz przynależne do niej pomieszczenia takie jak piwnica czy miejsce parkingowe. Umowa powinna zawierać również opis stanu prawnego nieruchomości, w tym pozwolenia na budowę.
3. Cena: Umowa powinna jasno określać cenę sprzedaży mieszkania. Cena może być wyrażona w formie stałej lub zależnej od powierzchni mieszkania. Istotne jest również określenie, czy cena obejmuje VAT oraz czy mogą wystąpić dodatkowe opłaty.
4. Warunki płatności: Należy określić sposób oraz terminy płatności zadatku (lub zaliczki) oraz ostatecznej ceny sprzedaży. Typowy scenariusz to wpłata zadatku w wysokości 10% wartości nieruchomości przy podpisaniu umowy przedwstępnej.
5. Termin zawarcia umowy końcowej: Umowa powinna wskazywać dokładną datę, do której strony zobowiązują się do podpisania umowy końcowej przekazującej własność nieruchomości.
6. Odstąpienie od umowy: W umowie należy uwzględnić klauzulę dotyczącą odstąpienia od umowy przez obie strony w przypadku nie spełnienia warunków umownych lub innych okoliczności uzasadniających odstąpienie.
7. Kary umowne: Możliwość zawarcia postanowień dotyczących kar umownych w przypadku niewywiązania się z warunków umowy przez jedną ze stron.
8. Pozostałe postanowienia: Umowa może zawierać inne szczegółowe ustalenia i zapisy, takie jak zobowiązanie dewelopera do dalszego prowadzenia inwestycji w określonym tempie lub przekazania dokumentów potwierdzających stan prawnego nieruchomości.

>> Czytaj więcej: Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Forma umowy przedwstępnej

Zgodnie z kodeksem cywilnym, umowa przedwstępna musi być zawarta na piśmie. Zaleca się, aby była podpisana w formie aktu notarialnego, co zapewnia większe bezpieczeństwo prawne obu stronom. Akt notarialny umożliwia również wpisanie roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej.

>> Zobacz też: Co to jest umowa deweloperska i na czym polega?

Wady i zalety umowy przedwstępnej

Zalety:

• Zabezpieczenie interesów obu stron przed ryzykiem niezrealizowania transakcji.
• Możliwość wcześniejszego uzgodnienia warunków transakcji, co może być kluczowe w sytuacjach rynkowych.
• Możliwość uzyskania kredytu hipotecznego przez kupującego, gdy termin zawarcia umowy końcowej jest odległy.

Wady:

• Dodatkowe koszty związane z aktami notarialnymi i innymi opłatami sądowymi.
• Ryzyko nie wywiązania się przez jedną ze stron z warunków umowy, co może skutkować koniecznością zwrotu zadatku lub zaliczki.

>> sprawdź również: Umowa zlecenie, a wzięcie kredytu hipotecznego. Czy to możliwe?

Na co zwrócić uwagę przed podpisanie umowy przedwstępnej?

Przed zawarciem umowy przedwstępnej dotyczącej mieszkania, istnieje kilka kluczowych kwestii, które warto dokładnie sprawdzić i rozważyć:

1. Stan prawny nieruchomości:
   • Upewnij się, że nieruchomość jest wolna od obciążeń i innych praw osób trzecich, które mogą ograniczać twoje prawa do jej nabywania.
2. Dokumenty potwierdzające własność:
   • Sprawdź aktualny wpis do księgi wieczystej oraz inne dokumenty potwierdzające własność nieruchomości, aby upewnić się, że są one zgodne z rzeczywistością.
3. Warunki lokalowe:
   • Zapoznaj się ze stanem technicznym mieszkania i kondycją budynku, w tym ewentualnymi potrzebnymi remontami lub modernizacjami.
4. Zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego:
   • Sprawdź, czy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje zmian, które mogą mieć wpływ na użytkowanie nieruchomości.
5. Opłaty związane z nieruchomością:
   • Dowiedz się, jakie są bieżące opłaty (np. czynsz, opłaty za media) oraz czy są jakieś zaległości, które mogą zostać przeniesione na ciebie jako nowego właściciela.
6. Umowa deweloperska (jeśli dotyczy):
   • Jeśli nieruchomość jest nowo budowanym mieszkanie od dewelopera, sprawdź umowę deweloperską, warunki gwarancji oraz harmonogram budowy.
7. Ograniczenia prawne:
   • Sprawdź, czy istnieją jakieś ograniczenia prawne dotyczące nieruchomości, takie jak przepisy dotyczące ochrony zabytków lub restrykcje planistyczne.
8. Koszty transakcji:
   • Określ dokładnie wszystkie koszty związane z transakcją, w tym opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz ewentualne prowizje agencji nieruchomości.
9. Terminy i warunki umowy przedwstępnej:
   • Zapoznaj się z terminami i warunkami umowy przedwstępnej, w tym z warunkami zawieszającymi, terminem realizacji transakcji oraz ewentualnymi karaimi za niewykonanie umowy.
10. Porada prawna:
    • Zawsze rozważ skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w transakcjach nieruchomościowych, aby upewnić się, że wszystkie dokumenty są zgodne z prawem i chronią twoje interesy.

>> Czytaj również: Kredyt hipoteczny w rozdzielność majątkowa – czy można wziąć wspólny kredyt mając rozdzielność?

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?

Koszt sporządzenia umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania u notariusza może się różnić w zależności od wielu czynników, takich jak lokalizacja, wartość transakcji, czy dodatkowe usługi notarialne. Przykładowo, w Polsce koszt ten może wynosić od kilkuset do kilku tysięcy złotych, zależnie od złożoności umowy oraz stawek obowiązujących u danego notariusza.

Podstawowe opłaty, które mogą obejmować umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, to m.in.:

1. Opłata notarialna za sporządzenie umowy: Jest to podstawowa opłata, która zależy od wartości przedmiotu umowy. Stawki notarialne są określone w przepisach, jednak notariusz może stosować minimalne i maksymalne stawki.
2. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Podatek PCC wynosi z reguły 2% wartości przedmiotu umowy. W niektórych przypadkach, jeśli transakcja dotyczy pierwszego mieszkania lub jest zawierana w ramach umowy deweloperskiej, może obowiązywać preferencyjna stawka 1%.
3. Dodatkowe opłaty notarialne: Mogą obejmować koszty sporządzenia dodatkowych dokumentów, tłumaczenia, czy też przechowywania dokumentacji.
4. Opcjonalne usługi notarialne: Jeśli strony wymagają dodatkowych zabezpieczeń prawnych lub świadczeń notarialnych, takich jak uwierzytelnienie podpisów, mogą być związane z dodatkowymi kosztami.

>> zobacz również: Mieszkanie bez księgi wieczystej, a kredyt hipoteczny

Kto pokrywa koszt u notariusza?

W Polsce za sporządzenie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania u notariusza zazwyczaj płaci kupujący. Koszty notarialne są zatem zwykle pokrywane przez osobę, która kupuje mieszkanie.

Koszty, które mogą wystąpić przy sporządzaniu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania u notariusza, obejmują opłatę notarialną za sporządzenie dokumentu oraz ewentualnie podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podstawową opłatą jest opłata notarialna, która jest zależna od wartości przedmiotu umowy i jest ustalana na podstawie taryf notarialnych obowiązujących u danego notariusza.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi zazwyczaj 2% wartości przedmiotu umowy. Jeśli jest to pierwsze mieszkanie dla kupującego lub umowa jest zawarta w ramach umowy deweloperskiej, może obowiązywać preferencyjna stawka PCC wynosząca 1%.

>> zobacz także: Mieszkanie na start – cele i założenia. Jakie są progi i limitu dochodu do wzięcia udziału w „mieszkanie na start”?