Ubezpieczenie pomostowe to jedno z tych zagadnień, które mogą wydawać się skomplikowane, ale jego zrozumienie jest kluczowe dla każdego, kto planuje zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W niniejszym artykule przybliżymy, czym dokładnie jest ubezpieczenie pomostowe, jakie są jego główne funkcje oraz dlaczego banki wymagają jego zawarcia.
Omówimy również, w jakich sytuacjach jest nam ono potrzebne, jakie koszty wiążą się z jego wykupieniem oraz jak wpływa na cały proces kredytowy. Dodatkowo, wskażemy, jakie korzyści i potencjalne ryzyka niesie ze sobą posiadanie tego rodzaju ubezpieczenia. Na koniec, przedstawimy praktyczne porady, które mogą pomóc w zarządzaniu tym elementem kredytu hipotecznego, aby cały proces był bardziej przejrzysty i mniej stresujący dla kredytobiorcy.
>> Czytaj również: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Ubezpieczenie pomostowe – co to jest?
Ubezpieczenie pomostowe jest jednym z istotnych elementów kredytu hipotecznego, mającym na celu zabezpieczenie interesów banku w okresie przejściowym, zanim ustanowione zostanie zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości. Kiedy kredytobiorca składa wniosek o kredyt hipoteczny, niezbędnym krokiem jest dokonanie wpisu hipoteki w IV Dziale księgi wieczystej. Proces ten, obejmujący złożenie wniosku i jego zatwierdzenie przez sąd, może trwać od kilku miesięcy do nawet roku, w zależności od obłożenia wydziału wieczystoksięgowego.
W okresie od momentu uruchomienia środków przez bank do czasu uprawomocnienia się wpisu hipotecznego, bank ponosi dodatkowe ryzyko związane z brakiem formalnego zabezpieczenia kredytu. Aby to ryzyko zrekompensować, bank obciąża kredytobiorcę kosztami ubezpieczenia pomostowego. Ubezpieczenie to działa jako tymczasowe zabezpieczenie dla banku – w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy w tym okresie, ubezpieczyciel pokryje roszczenia banku, a następnie będzie dochodził zwrotu środków od kredytobiorcy.
Koszty ubezpieczenia pomostowego są naliczane przez bank poprzez zwiększenie marży kredytowej, co skutkuje wyższymi miesięcznymi ratami kredytu. Opłata ta obowiązuje do momentu dostarczenia przez kredytobiorcę prawomocnego odpisu z księgi wieczystej z wpisaną hipoteką. Po dokonaniu wpisu, bank zaprzestaje naliczania tej opłaty, a w przypadku nadpłaty, kredytobiorca może ubiegać się o jej zwrot.
Obowiązkowość ubezpieczenia pomostowego wynika z potrzeby zabezpieczenia interesów banku, dlatego do niedawna jego wykupienie było nieodzownym elementem każdego kredytu hipotecznego. Czas trwania ubezpieczenia zależy od rodzaju nieruchomości – w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym obowiązuje od momentu wypłaty całego kredytu, natomiast przy zakupie na rynku pierwotnym od momentu wypłaty pierwszej transzy. Koszty ubezpieczenia są różne w zależności od polityki banku, jednak zazwyczaj mieszczą się w zakresie 0,8% do 1% wartości kredytu.
>> zobacz też: Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
Po co jest nam potrzebne ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie pomostowe jest niezbędne głównie dla banków jako zabezpieczenie w okresie przejściowym między udzieleniem kredytu hipotecznego a ustanowieniem hipoteki na nieruchomości. Jest to tymczasowe zabezpieczenie w sytuacji, gdy kredytobiorca otrzymuje środki na zakup nieruchomości, ale jeszcze nie ma formalnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej. W tym czasie bank ponosi ryzyko, że w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy nie będzie mógł odzyskać udzielonych środków.
Ubezpieczenie pomostowe chroni interesy banku, umożliwiając mu dochodzenie zwrotu środków od kredytobiorcy lub od ubezpieczyciela w przypadku niewypłacalności w okresie pomostowym. Dla kredytobiorcy ubezpieczenie pomostowe stanowi dodatkowy koszt, który zwiększa całkowity koszt kredytu, ale jednocześnie daje pewność, że w razie potrzeby bank będzie mógł dochodzić roszczeń wobec ubezpieczyciela.
>> Czytaj również: Co to jest umowa deweloperska i na czym polega?
Czy ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe?
Tak, bezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe dla osób starających się o kredyt hipoteczny. Jest to zabezpieczenie wymagane przez banki jako forma ochrony przed ryzykiem związanym z wypłatą środków kredytowych przed ustanowieniem hipoteki na nieruchomości. Ubezpieczenie to chroni interesy banku, umożliwiając mu odzyskanie środków w przypadku problemów ze spłatą kredytu przez kredytobiorcę w okresie pomostowym. Jednak od września 2022 roku wprowadzono zmiany przepisów, które umożliwiają kredytobiorcom wybór banku oferującego kredyt bez obowiązkowego ubezpieczenia pomostowego, co jest korzystniejsze dla klientów, redukując dodatkowe koszty kredytowe.
Osoby, które dopiero rozważają zaciągnięcie kredytu hipotecznego, powinny wiedzieć, że często ubezpieczenie pomostowe jest wymagane przez banki. Warto jednak zauważyć, że niektóre instytucje finansowe pobierają jedynie symboliczną opłatę za to ubezpieczenie, co może ograniczyć koszty dla kredytobiorcy, nawet jeśli proces oczekiwania na wpis do księgi wieczystej trwa kilka miesięcy.
>> zobacz również: Umowa zlecenie, a wzięcie kredytu hipotecznego. Czy to możliwe?
Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie pomostowe, w zależności od warunków umowy, może przyjąć różne formy. Często kredytobiorcy mają do wyboru jednorazową opłatę przy zaciąganiu kredytu lub opcję dodania składki do comiesięcznych rat kredytowych poprzez podwyższenie marży o około 1 punkt procentowy. Rzeczywisty wzrost marży może jednak oscylować między 0,1 a ponad 2 punktami procentowymi, zależnie od polityki konkretnego banku.
Stawki ubezpieczenia pomostowego zależą od konkretnych warunków oferowanych przez banki. Zazwyczaj wahają się one od 0,07% do 0,1% wartości udzielonego kredytu hipotecznego rocznie, co przekłada się na koszty rzędu kilkuset do kilku tysięcy złotych rocznie. Przed złożeniem wniosku o kredyt, warto zwrócić uwagę na te koszty i odpowiednio je uwzględnić w budżecie.
>> Sprawdź również: Umorzenie kredytu po śmierci – jak to zrobić? Czy jest to możliwe?
Od kiedy do kiedy płaci się ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie pomostowe związane jest z podniesieniem oprocentowania kredytu hipotecznego o około 1 punkt procentowy, co stanowi znaczący wzrost kosztów. Długość okresu, przez który konieczne jest opłacanie tego ubezpieczenia, zależy od czasu oczekiwania na ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej, co jest uzależnione od efektywności działania sądu rejonowego.
Standardowo proces ten trwa średnio 3 miesiące, choć mogą wystąpić znaczące odstępstwa od tego czasu, szczególnie w dużych miastach. Dopiero po uzyskaniu wpisu w księdze wieczystej i uprawomocnieniu się decyzji sądu, co zajmuje dodatkowo 2-3 tygodnie, przestaje być potrzebne opłacanie ubezpieczenia pomostowego.
>> Czytaj więcej: Transza kredytu hipotecznego – czym jest i jak działa?
Zwrot ubezpieczenia pomostowego dla kredytobiorców – czy jest to możliwe? Jak uzyskać zwrot ubezpieczenia pomostowego?
Zwrot ubezpieczenia pomostowego jest możliwy w przypadkach, gdy kredytobiorca płacił nadmierną składkę za ubezpieczenie, które nie było już konieczne. Aby odzyskać te środki, wystarczy złożyć w banku wniosek o zwrot ubezpieczenia pomostowego kredytu hipotecznego. W sytuacji, gdy bank nie zareaguje na taki wniosek, można podjąć kroki prawne, w tym wystąpić z żądaniem nakazu zapłaty.
Warto zaznaczyć, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, kredytobiorca musi opłacać ubezpieczenie pomostowe do czasu uprawomocnienia się decyzji sądu dotyczącej wpisu do księgi wieczystej. Po tej dacie dalsze obciążanie klienta tymi kosztami jest nieuzasadnione. Nowelizacja ustawy, która weszła w życie 17 września 2022 roku, umożliwia pełny zwrot opłat za ubezpieczenie pomostowe w przypadku prawomocnego wpisu do księgi wieczystej. Jest to szczególnie istotne, gdy kredytobiorca zaciągnął kredyt przed datą wejścia w życie nowych przepisów, ale wpis hipoteki nastąpił dopiero po tej dacie.
Dzięki nowym zasadom, banki mają obowiązek zwrócić nadpłatę w ciągu 60 dni od momentu uzyskania wpisu do księgi wieczystej, co ma zapewnić, że kredytobiorcy otrzymają zwrot środków automatycznie, bez potrzeby składania dodatkowych wniosków.
